Рынок мультитемпературных складов

Дефицит заложен потенциально

В 2022 году владельцы складов снижали цены, чтобы найти новых арендаторов и заместить ушедших иностранцев. Однако всё это продолжалось на удивление недолго: теперь вакансий практически нет, а ставки устремились в космос.

Правда последнее больше касается сухих складов. Рынок мультитемпературных площадей продемонстрировал гораздо меньшую волатильность и более сглаженную реакцию на эту кризисную ситуацию.

«Складской рынок пришёл в движение, — рассказывает управляющий директор сети мультитемпературных складов Multicold Ханяфи Хасянов. -- Бизнес основных клиентов складов сначала стабилизировался, теперь они его расширяют. При этом речь идёт о существенном увеличении объёмов выпуска продукции, требующей холодильного хранения. Естественно, в такой ситуации клиенты активно прощупывают вакансии».

Холодные склады никогда не строились в спекулятивных целях. К тому же рефплощади создавать долго, дорого и сложно, учитывая массу технологий, материалов и оборудования, которые должны работать при минусе. На миллион квадратных метров сухого склада ранее приходилось не больше 15 тыс. «холодных квадратов», построенных под конкретного заказчика.

В 2021 и 2022 годах на рынке мультитемпературных складов, если иметь в виду Центральную часть России, инвестиции были минимальными, новые объекты практически не вводились. Возможность дефицита в данном секторе была заложена потенциально.

В этой ситуации неудивительно, что очень большим событием стал запуск в 2023 году самого крупного в России и Европе мультитемпературного склада на СО_² «Русич Шушары» (Санкт-Петербург). В проект инвестировано 3,6 млрд. руб.

В Московском регионе показатель вакансии в низкотемпературных складах снизился до 1%, это исторический минимум. Компания IBC Real Estate сообщает: за 9 мес. 2023 года здесь был построен только один низкотемпературный комплекс — морозильный склад в Технопарке М4 площадью 9 тыс. м².  Сроки начала строительства ряда заявленных проектов переносятся на 2024 год.

Ситуация у основных пользователей складов тем временем изменилась -- мы видим активный рост производства продукции в АПК, перерабатывающей и пищевой отраслях промышленности, быстрое развитие торговых сетей.

Укрупнение, диверсификация, выход на экспорт

Компании, пользующиеся услугами мультитемпературных складов, сегодня активно участвуют в операциях по слиянию: поглощают мелких участников рынка, выходят на аукционы по банкротствам или совершают прямые сделки. Процесс укрупнения проходит достаточно динамично и будет продолжаться ещё несколько лет. Одновременно с этим реализуются планы по агрессивным продажам и экспансии в новых секторах, что требует соответствующего логистического обеспечения.

«Наши клиенты расширяют товарные категории. К примеру агрокомплексы, которые раньше занимались только мясом, теперь выращивают зерновые и фасуют замороженные овощи, поскольку с рынка ушли иностранные производители, — говорит Ханяфи Хасянов. — Соответственно идет скупка земель, овощных хозяйств и фабрик-кухонь. Мы видим это по замороженным смесям, которые они хранят у нас. Диверсификация в АПК сегодня идет в значительных масштабах».

Клиенты мультитемпературных складов из пищевого и перерабатывающего секторов, в частности производители свинины, не только продолжают расти, но и реализуют планы по выходу на новые экспортные рынки. Но наибольшую активность здесь проявляет рыбная отрасль. Особенно — на дальневосточном направлении, где строятся базы для разгрузки траулеров, а также новые перерабатывающие и складские мощности.

Президент Ассоциации рыбохозяйственных предприятий Приморья Георгий Мартынов: «Портовым предприятиям стало выгодно даже без инвестиционных квот строить холодильники, а рыбакам -- хранить рыбу на нашем берегу. Такой активности по сооружению холодильных комплексов мы ещё не видели. В этот процесс включились рыбоперерабатывающие предприятия Приморья».

Немалое оживление среди крупных ритейлеров, которые также являются клиентами мультитемпературных складов. «Торговые сети, причём как отечественные так и зарубежные, продолжают идти глубже в регионы, где им требуются распределительные центры с холодильными терминалами, — рассказывает академик МАХ Алексей Полевой. — Имеющиеся в регионах, холодильные мощности пока недостаточны и не соответствуют требованиям современного ритейла».

Кроме того, он отмечает, что очень сложная ситуация со складами остаётся в новых российских регионах, где без сомнения предстоит масштабная и довольно непростая по понятным причинам работа…

Что касается ставки аренды, цены в сухих складах из-за большого количества спекулятивных площадей растут скачкообразно. А стоимость квадратного метра мультитемпературных площадей поднимается более плавно. При этом индексация арендной ставки в данном секторе часто связана с длительным переговорным процессом.

Новые форматы: оптимизация логистики для сокращения издержек

Вектор рынка мультитемпературных складов определяется не только ростом бизнеса их клиентов, но также развитием новых логистических форматов, которые оптимизируют доставку и хранение.

Существующая логистика, сформированная за последние два десятилетия, была создана по большей части стихийно.

Сегодня производитель на пути от поля до конечного потребителя, особенно если речь идет о доставке продукции в регионы или на экспорт, вынужден задействовать несколько транспортных плечей: предприятие -- автотранспорт — склад — автотранспорт — железная дорога — морской порт со складом — экспорт. Подобная структура влечет лишние расходы, а уровень конкуренции и необходимость инвестиций в расширение заставляют оптимизировать затраты. Сейчас время активно заниматься внутренней логистикой, исключая лишние звенья. Но тут, конечно, и дороги, и транспорт, вся инфраструктура. Непросто, затратно, но за этим стоит перспектива роста экономики страны.

Здесь можно назвать, к примеру, один из форматов, призванных решать сложную логистическую проблему, — так называемый сухой порт. С помощью сухих портов будут сокращены маршруты товаров от крупных агрохолдингов к конечному потребителю с выигрышем во времени и издержках.

Они могут обеспечить прямой доступ к железной дороге, контейнерным площадкам и площадям холодного хранения. Так, например, сухой порт Multicold строится на севере московского региона. Подписано соглашение с губернатором Московской области, получено разрешение от РЖД на примыкание к сетям, идут земляные работы и вынос коммуникаций. На первых этапах порт будет переваливать около 100 тыс. контейнеров в год плюс дополнительный объём добавят автомобильные перевозки замороженной продукции.

Свой проект сухого порта также реализует на Дальнем Востоке АО «Далькомхолод» в Артёме с холодильным терминалом для приема рыбы и другой охлаждённой продукции. Мощность первой очереди 6 тыс. тонн, вторая составит 10 тыс. тонн. Запланирована также рыбопереработка с отправкой продукции по всей России.

Ещё один пример: новый холодильный комплекс «Владморрыбпорта» рассчитан, в основном, не на хранение рыбопродукции, а на операции с ней: приёмка рыбы с судов, отгрузка в контейнеры, на ж/д состав, автотранспорт.

Оборудование: не все аналоги есть в Китае

Рынок мультитемпературного хранения в огромной степени зависит также и от доступности оборудования. Здесь участники рынка оказались далеко не в равной ситуации. Повезло тем, кто создал запасы европейской техники и до сих пор их не израсходовал. Другие по сей день ищут замену в дружественных странах. Выход на китайских поставщиков во многом решает эту задачу.

При этом владельцы складов консервативны, большинство предпочитает находить в Китае локализованные западные бренды. Есть и такие, кто находит возможность восстановить связи с привычными западными партнёрами или в той же стороне обзавестись новыми.

Процесс импортозамещения идёт медленно. В основном из отечественной техники используется: промышленная электрика, теплообменное и вентиляционное оборудование. Холодильное оснащение складов -- тоже не новинка. Кроме того, в России производят качественные аналоги импортных дизельгенераторов и газо-поршневых установок, которые приобретаются для обеспечения энергобезопасности складов. В целом отечественные производители постепенно возрождаются с помощью иностранных комплектующих, ряда государственных субсидий, которые получить очень непросто, особых экономических зон, логопарков. Ещё посмотрим может ли тут что-то дать промышленная ипотека. Но главным образом возрождение идёт за счёт собственных усилий.

Реальной проблемой является отсутствие поставок техники, не имеющей аналогов в Китае. Речь, например, о складских подъёмниках, которые работают в морозильных складах и способны обслуживать стеллажи до 17 метров. У поставляемой китайской техники максимальная высота не более 14 метров.

Если технологий для производства подъемников (типа немецких) у нас в принципе нет, то рефконтейнеры мы производить сможем, но потенциально. Проблема с их дефицитом стоит остро, хотя немало возим из Китая. Логистике, особенно с Дальнего Востока в Центральную Россию, требуется масштабный парк данного оборудования для транспортировки и по железной дороге, и по асфальту.

Китайские рефконтейнеры, которыми пытаются сегодня восполнить дефицит, во-первых, не рассчитаны на эксплуатацию на российских железных дорогах (не выдерживают вибрации), а во-вторых, неремонтопригодны (их меняют целиком, а не восстанавливают с помощью запчастей, что в наших условиях опять же неприемлемо).

Вот как оценивает эту продукцию российский производитель рефконтейнеров Олег Воронов (компания «Термокон»).

— Первым в контейнере из КНР, который эксплуатируют на российской железнодорожной сети, осыпается пенополиуретан. Получается, срок его службы намного ниже, чем даже указывает производитель.

У китайского контейнера тонкие стенки теплоизоляции, а сама холодильная машина снята с автомобильного транспорта с верхней подачей холода. Поэтому в летнее и зимнее время есть замечания по сохранности продукции…

Коллапса не случилось, но…

Коллапс, который предрекали нам в том числе из-за отсутствия холодильного оборудования, а также запчастей и сервиса, не случился. Компании, которые раньше были дистрибьюторами американской и европейской техники в целом оперативно перестроились, западные компании частично не уходили, частично вернулись. Ремонтные мощности никуда не делись, более того они выросли.

При этом, по мнению Алексея Полевого, остаётся большая проблема изношенного оборудования в отрасли, которое требует уже не ремонта, а полной замены. Из-за сдержанного роста ставки аренды далеко не все владельцы складских рефрижераторных объектов смогут быстро решить этот вопрос. Переломить ситуацию с техническим перевооружением отрасли могла бы программа льготных кредитов или хотя бы длинных денег, которых в данный период весьма проблематична.

Отрасль мультитемпературного хранения вступает в 2024 год с немалыми проблемами, но владельцы складов продолжают верстать долгосрочные планы развития. Нынешний и особенно завтрашний спрос на их услуги очень высок.

* * *

Уже в следующем номере журнал «Империя холода» вернётся к теме холодильных комплексов. Следите за нашими публикациями также на holodinfo.ru.