Рынок низкотемпературных складов московского региона

По данным исследования аналитического агентства RWAY, структура рынка низкотемпературных складских помещений в Московском регионе неоднородна и представлена как собственными холодильными и морозильными складами при производственных и торговых компаниях, собственными складами с долей сдаваемых в аренду складских площадей, так и спекулятивными складскими комплексами.

В целом, на рынке низкотемпературных складских помещений наблюдается низкий объем спекулятивного строительства, что обусловлено высокой стоимостью реализации подобных проектов, сложностью их эксплуатации, а в 2014-2015 гг и усугублением негативных экономических условий.

Основной объем низкокачественных спекулятивных низкотемпературных складов в Москве представлен хладокомбинатами, овощехранилищами, мясокомбинатами и молокозаводами советской постройки, многие из которых требуют ремонта или реконструкции.

Некоторые из низкокачественных объектов были закрыты по причине нерентабельности их эксплуатации, изношенности оборудования и инженерных систем. Высокие затраты на строительство, короткие договоры аренды в этом сегменте делают предварительные договоры аренды предпочтительными для девелопера. Рынок холодильно-морозильных складов развивается по схеме build-to-suit.

Крупные торговые и производственные компании возводят собственные низкотемпературные складские комплексы в непосредственной близости к своим производственным предприятиям, так как им сложно найти в аренду крупные помещения, подходящие под требования температурных режимов хранения в непосредственной близости от производственных баз и дистрибьюторских центров. Так, собственные низкотемпературные складские комплексы имеют такие компании, как «Мираторг», Nestle, Сampina, Ehrman, X5 Retail Group, «Очаково».

Возведение низкотемпературных складов имеет свои особенности для девелоперов, главная из которых заключается в высокой стоимости строительства — в среднем в 2-3 раза дороже сухих складов.

Наибольшая доля затрат при возведении низкотемпературных складов приходится на приобретение холодильно-компрессорного оборудования морозильных камер и составляет порядка 50% от общего объема затрат. На строительно-монтажные работы приходится 20% затратной части, доля затрат на приобретение материала для производства СМР и подготовку площадки для морозильных камер составляет порядка 30% от общего объема затрат.

Спрос на холодильные склады остается достаточно стабильным даже в кризисный период. Об этом свидетельствует опыт 2008-2010 гг. В этот период времени спрос незначительно снизился, одновременно с этим снизились и темпы ввода новых низкотемпературных складов.

Несмотря на постепенное увеличение количества холодильных и морозильных складов в Московском регионе и развитие действующих складских объектов сохраняется дефицит качественного предложения низкотемпературных складов.

Сроки окупаемости зависят от района расположения объекта и цен на складские услуги. Наиболее популярными являются складские площади от 50 до 100 м²,  что также связано с тем, что многие начинают переходить на группы товаров длительного хранения.

Согласно анализу конкурентной среды по Москве и ближайшему Подмосковью, все складские комплексы класса «В» с регулируемым температурным режимом используют стандартную ставку «все включено», которая в среднем составляет 800-1000 руб/м²/мес. Отдельно оплачиваются только используемые ресурсы, согласно счетчикам потребления.

rway.ru